問:我的房客只要社區的人看過他都說他有吸毒,精神狀態也時好時壞,有時神出鬼沒,因簽約時也沒有用他的名字(是用他老婆的),每天午夜開始就可以聽到他們摔東西及爭吵的聲音,然後還會聽到一種加壓馬達起動的聲音(大約只有十分鐘),我查過他們的電費費常驚人,再一二月份電費高達四千六,三四月也要三千多,請問這種種跡象他有可能在吸毒嗎?

因前兩天我聽他們爭吵聲音超大,報警警察來他們死都不開門,因合約十一月到期,我兩天有跟他們說房子要賣掉請他們搬家 ,他居然跟我說,他沒辦法回覆我何時要搬走。我應該要怎麼做才能讓他們搬走呢?

答:在租賃期間,房屋屬於承租人的生活空間,承租人應依約來使用並且善盡保管的義務。出租人只是將房屋租賃給承租人使用,並無法去了解與管制承租人的生活習性。

假如房客違法遭到執法單位查獲時,房東不用負連帶法律責任。但若要避免這種情況發生,除了必須慎選房客之外,出租人可事先依照民法第432條規定在租賃契約中另行約定相關條款,一旦承租人違反相關規定出租人就可以依照民法第438條規定終止契約。

目前承租人並無任何違反契約與法律之相關規定,出租人並無權要求提前終止契約;若是想以房屋將賣出為由,在法律上亦站不住腳。因此唯一辦法就是契約屆滿前,以存證信函通知承租人不再續約,並且要求承租人依照契約約定,於契約屆滿時返還房屋。

按民法第450條規定租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。經過存證信函通知後,如果承租人於契約屆滿時未依民法第455條規定搬離租賃物,出租人可以攜帶租賃契約、存證信函存根,到當地調解委員會申請調解或是直接到法院對承租人提出『遷讓房屋』之民事訴訟。

契約到期出租人不再續約,承租人理應按民法相關規定返還房屋。承租人若是賴著不搬家,最後就是以進行民事訴訟程序來解決。

參考法規

  • 民法第432條 承租人之保管義務承租人應以善良管理人之注意,保管租賃物。租賃物有生產力者,並應保持其生產力。承租人違反前項義務,致租賃物毀損、滅失者,負損害賠償責任。但依約定之方法,或依物之性質而定之方法為使用收益,致有變更或毀損者,不在此限。
  • 民法第438條 承租人使用收益租賃物之方法及違反之效果承租人應依約定方法,為租賃物之使用、收益,無約定方法者,應以依租賃物之性質而定之方法為之。承租人違反前項之規定為租賃物之使用、收益,經出租人阻止而仍繼續為之者,出租人得終止契約。
  • 民法第450條 租賃契約之消滅租賃定有期限者,其租賃關係,於期限屆滿時消滅。未定期限者,各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者,從其習慣。前項終止契約,應依習慣先期通知。但不動產之租金,以星期、半個月或一個月定其支付之期限者,出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日為契約終止期,並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。
  • 民法第455條 租賃物之返還承租人於租賃關係終止後,應返還租賃物。租賃物有生產力者,並應保持其生產狀態,返還出租人。

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